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Mietrecht
Kündigung wegen nicht genehmigter Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung
In der Entscheidung des BGH vom 10.04.2013 (VIII ZR 213/12) lag folgender Sachverhalt zu Grunde:
Die Mutter des Beklagten mietete in dem Haus des Klägers (Vermieters) im Jahre 1954 eine Wohnung an, in der sie bis zu ihrem Tod am 14.01.2011 lebte. Als sie sich ab dem Jahr 2006 nicht mehr allein versorgen konnte, zog der Beklagte in die Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen und lebte seitdem dort. Der Beklagte ist Musiklehrer und gab seit dem Jahre 2006 in der Wohnung seiner Mutter Gitarrenunterricht. Eine Erlaubnis des Vermieters für die Ausübung dieser Tätigkeit holte er nicht ein.
Mit Schreiben vom 04.02.2011 zeigte der Beklagte dem Vermieter den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB und gab zur Begründung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Musikunterricht gegeben und die Wohnung damit entgegen dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Da der Beklagte nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage. Das Amtsgericht hat dieser Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten beim Landgericht wurde zurückgewiesen. Der Beklagte legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof ein. Auch hier hatte er keinen Erfolg. Der BGH stellt fest, dass es dem Vermieter unzumutbar sei, das Mietverhältnis fortzusetzen. Unter dem Begriff des "Wohnens" fallen lediglich solche beruflichen Tätigkeiten, die der Mieter -etwa im häuslichen Arbeitszimmer - in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt (beispielhaft nennt der BGH u. a. die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers).
Für die Aufnahme solcher Tätigkeiten bedarf es keiner Erlaubnis des Vermieters. Hingegen muss der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden. Da der Beklagte hier nach seinen eigenen Angaben an drei Werktagen in der Woche 10 bis 12 Stunden Gitarrenunterricht erteilte, liegt eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlt. Der Vermieter durfte daher gem. § 563 Abs. 4 das Mietverhältnis mit dem Sohn kündigen.